집합건물에서 분쟁이 발생한다면 서울시 집합건물분쟁조정위원회를 통해서 별도의 비용을 지출하지 않고 분쟁을 신속하게 해결할 수 있습니다.

서울시는 집합건물법에 따라 집합건물분쟁조정위원회를 설치하였습니다. 집합건물에서 분쟁이 발생하였다면 서울시 분쟁조정위원회를 통해서 분쟁을 해결할 수 있습니다.

분쟁조정절차는 양 당사자가 합의하여 분쟁을 해결하는 절차이며, 이 분야 전문가로 구성된 조정위원들이 분쟁을 해결하기 위한 법적・기술적 자문을 해드리고 합리적인 분쟁해결 방안을 제시합니다. 만약 두 당사자가 이러한 분쟁해결방안에 동의한다면 조정이 성립하게 되며 민사합의의 효력을 갖게 됩니다. 만약 상대방이 조정안의 내용에 따르지 않는다면 소송을 제기할 수 있고 소송에서 조정안의 내용에 따른 판결을 받을 수 있습니다.

다음과 같은 사항에 대해서 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

- 이 법을 적용받는 건물의 하자에 관한 분쟁. 다만, 「공동주택관리법」 제36조 및 제37조에 따른 공동주택의 담보책임 및 하자보수 등과 관련된 분쟁은 제외

- 관리인・관리위원의 선임・해임 또는 관리단・관리위원회의 구성・운영에 관한 분쟁

- 공용부분의 보존・관리 또는 변경에 관한 분쟁

- 관리비의 징수・관리 및 사용에 관한 분쟁

- 규약의 제정・개정에 관한 분쟁

- 재건축과 관련된 철거, 비용분담 및 구분소유권 귀속에 관한 분쟁

- 건물의 대지와 부속시설의 보존・관리 또는 변경에 관한 분쟁

- 규약에서 정한 전유부분의 사용방법에 관한 분쟁

- 관리비 외에 관리단이 얻은 수입의 징수・관리 및 사용에 관한 분쟁

- 관리위탁계약 등 관리단이 체결한 계약에 관한 분쟁

- 그 밖에 법 제52조의2제1항에 따른 집합건물분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)가 분쟁의 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁

관리단, 관리인, 관리단 임원, 구분소유자, 임차인, 분양회사, 위탁관리회사, 입주자대표회의가 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

집합건물 시민아카데미를 통하여 집합건물에 관련된 여러 지식을 습득할 수 있고, 시민포럼에 참가하여 서울시에서 제공하는 다양한 교육프로그램에 참여하거나 서울시에 의견을 제시할 수도 있습니다.

서울시에서는 집합건물 시민아카데미를 통하여 매년 집합건물 분야의 지식, 노하우, 기술 등에 대한 교육을 실시하고 집합건물의 합리적이고 전문적인 관리문화가 형성되도록 노력하고 있습니다. 2020년에는 코로나19로 인해서 온라인으로 시민아카데미가 진행되고 있습니다.

2020년 시민아카데미는 구분소유자, 임차인, 관리단 임원, 관리전문가가 궁금해 할 수 있는 108개의 질문을 선정하여 그 질문에 대해서 답변을 드리는 형식으로 진행되고 있습니다. 108개의 질문 외에도 궁금한 점이 있다면 게시판에 질문하시면 되고, 담당 강사가 친절하게 답변을 해드릴 예정입니다. 시민아카데미 과정을 모두 이수한 분들에게는 수료증을 드립니다.

서울시는 지속적인 교육과 시민들과 쌍방향 소통을 하기 위하여 시민포럼을 구성할 예정입니다. 시민아카데미를 수강하신 분들은 자동적으로 시민포럼의 구성원이 됩니다. 시민포럼의 구성원은 서울시에서 제공하는 집합건물에 관련된 관리단체험프로그램, 각종 강의, 모범사례보고 등의 교육프로그램에 참여할 수 있습니다. 또한 서울시의 집합건물 관련 정책에 대해서 의견을 제시하고 현장의 목소리를 전달할 수도 있습니다. 서울시는 시민포럼을 통하여 서울시의 정책과 프로그램을 널리 알리고, 시민들의 다양한 목소리를 청취하여 쌍방향 의사소통이 이루어질 수 있도록 노력하겠습니다.

건전관리지원조례는 집합건물의 투명성을 높이고 입주민들의 자발적인 참여를 통하여 공동체 문화를 형성하고 집합건물의 편익을 증진하는 것을 목적으로 하고 있으며, 서울시의 역할과 각종 프로그램을 규정하고 있습니다. 특히 서울시장이 5년 단위로 집합건물 관리분야의 발전을 위하여 서울시의 종합계획을 수립하여 시행하도록 하고 있습니다.

서울시는 집합건물의 관리의 투명성과 입주민들의 참여를 활성화하고 이를 통하여 집합건물의 이용편익을 증진시키기 위해서 건전관리지원조례를 제정하였고 2020년 1월 9일부터 시행되었습니다. 이 조례는 집합건물 관리분야의 발전을 위하여 서울시가 해야 할 역할에 대해서 상세하게 규정하고 있습니다. 건전관리조례에 따라 서울시는 다음과 같은 사업을 해야 합니다.

- 종합계획의 수립

- 집합건물의 건전관리를 위한 연구나 조사의 수행

- 집합건물의 관리에 관한 법률자문 등 지원사업을 수행

- 집합건물의 안전한 관리와 사고의 예방을 위한 정책 및 지원방안 수립

- 집합건물분쟁조정위원회 및 집합건물관리지원센터, 상담실의 설치 및 운영

건전관리조례에 따르면 서울시는 건전관리를 위해서 연구나 조사, 각종 정보의 제공, 법률자문 등을 제공하며, 각 집합건물 관리단이 수행하는 안전관리를 위한 안전관리계획의 수립과 시행 및 안전점검 및 장기수선계획의 수립을 지원할 수 있습니다.

건전관리조례에 따르면 서울시는 집합건물의 건전한 관리를 위해서 다음과 같은 사업을 시행할 수 있습니다.

- 집합건물의 건전관리에 관한 연구·조사

- 관리비의 투명성을 높이기 위한 법률자문 등 지원사업

- 구분소유자 등의 법적 권한과 의무 안내·지원

- 집합건물 표준관리규약의 제·개정에 관한 사항

- 그 밖에 집합건물의 건전관리 지원을 위하여 필요한 사항

또한 서울시는 안전관리를 지원하기 위하여 집합건물 관리단이 안전관리계획을 수립하고 시행하는 경우와 집합건물에 대한 안전점검을 실시하고 장기수선계획을 수립하는 경우에 그 비용의 일부를 지원할 수 있습니다.

집합건물관리지원센터는 서울시의 집합건물에 관련된 사업을 체계적으로 수행하기 위한 조직이며, 상담실은 집합건물의 관리에 관한 상담을 위하여 관리지원센터 내에 설치되는 조직입니다.

서울시의 집합건물관리지원센터를 다음의 업무를 수행하게 됩니다.

- 민원의 접수, 상담에 관한 사항

- 관리단과 관리위원회의 구성, 운영, 지원에 관한 사항

- 집합건물 연구・조사에 관한 사항

- 집합건물 관련 정책 수립과 교육・홍보에 관한 사항

- 집합건물분쟁조정위원회의 조정결과 수용과 이행확인에 관한 사항

- 집합건물 관련 홈페이지 구축과 운영

- 그 밖에 집합건물 관리에 필요한 사항

그리고 집합건물의 관리에 관한 상담을 위하여 관리지원센터에 상담실을 설치하여 운영할 수 있습니다. 현재도 상담실이 운영되고 있지만, 상담실의 조직과 역할이 건전관리조례에 의해서 명확하게 규정되었습니다.

공용부분의 결의요건이 3/4에서 2/3로 낮추어졌고, 리모델링에 관한 규정이 신설되었습니다.

- 개정된 집합건물법 제15조는 공용부분의 변경에 대해서 규정하고 있습니다. 공용부분의 변경을 위해서는 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 동의가 필요합니다. 그런데 개정안은 이 요건을 완화하여 2/3로 변경하였습니다. 결의요건이 엄격하여 공용부분을 변경할 필요성이 있어서도 변경하지 못하는 경우가 많다는 점을 고려하여 결의정족수를 낮추었습니다.

- 그리고 집합건물법 제15조의2는 증축형 리모델링이 가능하도록 하는 신설된 규정입니다. 대법원 판결에 따르면 증축형 리모델링을 위해서는 증축되는 건물부분을 위한 대지사용권이 설정되어야 하고, 공용부분에 대한 지분비율도 달라지기 때문에 구분소유자 전원의 동의가 필요합니다. 그런데 전원 동의를 받는 것이 어려운 경우가 많기 때문에 사실상 증축형 리모델링이 불가능하였고, 주택법과 같은 특별한 규정이 있는 경우에만 증축형 리모델링이 가능하였습니다.

- 구분소유자 전원의 동의가 없더라도 재건축이 가능하다는 점을 고려하여 증축형 리모델링도 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의만 있으면 가능하도록 집합건물법 제15조의2가 신설되었습니다.

전유부분이 50개 이상이라면 관리인으로 선출되는 경우에 소관청에 신고해야 합니다.

- 개정된 집합건물법 제24조제6항은 전유부분이 50개 이상인 집합건물의 관리인이 선출되면, 소관청에 신고하도록 규정하고 있습니다. 소관청이란 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장을 말합니다.

- 관리인 신고제도가 도입됨에 따라 관리인인지 여부가 불분명한 경우가 줄어들게 되었고, 누가 관리에 관한 권한과 의무를 부담하는지 확인할 수 있게 되었습니다. 신고의무를 위반하는 경우에는 200만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

전유부분이 150개 이상이면 의무적으로 회계감사를 받아야 하고, 50개 이상 150개 미만인 경우에는 구분소유자들이 요구하는 경우에 회계감사를 받아야 합니다.

* 개정된 집합건물법 제26조2는 회계감사의무에 대해서 규정하고 있습니다. 전유부분이 150개 이상이면 의무적으로 회계감사를 받아야 합니다. 회계감사에 관한 규정이 신설되었기 때문에 회계처리가 좀 더 투명하게 이루어질 것을 기대할 수 있습니다.

* 전유부분이 50개 이상 150개 미만인 경우에는 구분소유자의 1/5 이상이 연서하여 회계감사를 요구하는 경우에 회계감사를 받아야 합니다.

* 회계감사를 받은 경우에 관리인은 감사결과를 구분소유자와 임차인에게 보고하여야 합니다. 또한 관리인은 회계감사를 방해해서는 안 됩니다.

* 공동주택관리법이나 유통산업발전법에 의해서 회계감사를 받은 경우에는 별도로 회계감사를 받을 필요가 없습니다.