원칙적으로 집합건물의 대지의 지분을 전유부분과 분리하여 취득할 수 없습니다.

구분소유자는 자신의 전유부분을 소유하기 위해서 대지에 대한 권리를 갖고 있어야 합니다. 만약 구분소유자가 대지에 대해서 권리를 갖고 있지 못하다면 결국 전유부분이 철거될 수밖에 없는데, 그렇게 되면 건물 전체의 관점에서 바람직하지 않습니다.

집합건물법은 구분소유자들이 대지에 대해서 갖고 있는 권리를 대지사용권이라고 부릅니다. 통상적으로 대지사용권은 소유권인 경우가 많습니다. 즉 구분소유자들이 공동으로 대지를 소유하는 경우가 많습니다. 각 구분소유자들은 대지에 대해서 공유지분을 갖게 되는데, 그러한 공유지분을 대지사용권이라고 부릅니다. 임차권이나 지상권이 대지사용권이 될 수도 있습니다.

집합건물법은 이러한 대지사용권이 없는 전유부분이 존재하는 것을 방지하기 위해서 전유부분과 대지사용권을 일체로 취급하여 가능하면 분리되지 않도록 만들고 있습니다. 따라서 별도로 대지를 분리하여 처분할 수 있다는 규약이 있는 경우가 아니라면, 또는 제3자가 집합건물의 대지임을 모르는 경우가 아니라면 원칙적으로 대지사용권인 대지지분을 전유부분과 분리하여 취득할 수 없습니다.

전유부분을 취득하게 되면 대지사용권도 함께 취득하게 됩니다.

대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 반대로 전유부분을 취득하게 되면 대지사용권도 취득하게 됩니다. 따라서 전유부분을 처분한 경우에는 원칙적으로 대지사용권도 함께 처분된다는 점을 유의해야 합니다.

간혹 대지사용권을 보유한 채로 전유부분만을 매도하는 경우가 있는데, 당사자들이 전유부분만을 매매의 목적물로 정하였다고 하더라도 매수인은 전유부분만이 아니라 대지사용권도 취득하게 됩니다. 경매절차에서도 전유부분만을 경락받은 경우에도 대지사용권을 함께 취득하게 됩니다.

대지권이란 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 등기하기 위한 부동산 등기법상의 용어입니다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 전유부분을 취득하게 되면 대지사용권도 취득하게 됩니다. 이와 같이 전유부분과 대지사용권은 일체로 취급됩니다. 그러나 예외적으로 규약의 정함이 있는 경우(구분소유자가 1인 경우에는 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있습니다)에는 이러한 일체성이 인정되지 않을 수도 있습니다.

대지사용권 중에서 이러한 예외가 없는 대지사용권, 즉 전유부분과 일체인 대지사용권은 건물이나 토지의 등기부에 이를 기재할 필요가 있습니다. 부동산등기법은 대지사용권 중에서 전유부분과 일체인 권리를 대지권이라고 부르며, 등기부에는 대지권이라는 이름으로 등기됩니다.

대지사용권이 소유권인 경우에는 소유권대지권으로, 지상권인 경우에는 지상권대지권으로, 등기된 임차권인 경우에는 임차권대지권으로 등기부에 기재됩니다.

대지지분을 갖고 있는 지분권자는 대지지분을 갖고 있지 못한 구분소유자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.

구분소유자가 대지지분을 갖고 있지 못한 경우에 대지지분을 갖고 있는 대지의 공유자는 해당 구분소유자를 상대로 그 지분에 상응하는 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다. 대지지분을 갖고 있는 자는 부당이득을 청구하지 않고, 또는 부당이득의 반환과 더불어 전유부분의 철거나 전유부분의 매수도 청구할 수 있습니다.

대지지분을 갖고 있는 자는 대지지분을 갖고 있지 못한 구분소유자에게 전유부분을 자신에게 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

대지지분권자는 대지지분을 갖고 있지 못한 구분소유자에게 그 전유부분의 철거를 청구할 수 있지만, 사실상 철거는 다른 구분소유자들에게 상당한 피해를 줄 수 있으며 사회경제적으로 낭비입니다. 따라서 집합건물법은 대지지분권자가 대지지분을 갖고 있지 못한 구분소유자에게 해당 전유부분을 시장가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

구분소유자가 갖고 있는 대지지분이 전유부분의 면적비율보다 작다고 하더라도 다른 구분소유자들에게 부당이득을 반환할 필요는 없습니다.

구분소유자들은 대지에 대한 지분비율과 상관없이 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있습니다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 참조). 따라서 구분소유자가 갖고 있는 대지사용권인 대지지분이 자신의 전유부분의 면적비율에 미치지 못한다고 하더라도 다른 구분소유자에게 부당이득을 반환해야 할 필요는 없습니다.

집합건물 중에서 전유부분이 아닌 부분이 공용부분이며, 대지는 건물과 별도의 부동산이므로 공용부분이 아닙니다.

우리나라에서는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급합니다. 따라서 집합건물의 전유부분을 제외한 나머지 건물부분이 공용부분이기 때문에 대지는 공용부분이 아닙니다. 그러나 구분소유자들이 대지를 공유하는 경우에는 대지와 공용부분이 모두 집합건물 관리단의 관리대상이 됩니다.

입주자대표회의의 대지에 대한 사용방법의 제한이 합리적이지 않다면 따르지 않아도 됩니다.

아파트 단지의 대지는 공동주택의 구분소유자뿐만 아니라 복리시설의 구분소유자까지 포함한 아파트 단지의 모든 구분소유자의 공유이므로 공동주택의 구분소유자와 복리시설의 구분소유자들이 공동으로 대지에 관한 사항을 정해야 합니다. 하지만 현실적으로 공동주택과 복리시설의 모든 구분소유자를 포함하는 단지관리단이 성립하기 어렵기 때문에 실제로는 입주자대표회의가 단지의 대지를 관리하게 됩니다.

입주자대표회의가 단지의 대지를 관리하더라도 대지는 복리시설의 구분소유자까지 포함하는 모든 구분소유자의 공유이므로 입주자대표회의는 대지를 관리함에 있어서 복리시설 구분소유자의 대지사용권을 침해하지 않아야 합니다.

예를 들어 입주자대표회의가 단지의 출입문에 차단기를 설치하여 단지 내로 진입하는 차량의 출입을 통제하려고 합니다. 만약 차단기의 설치가 복리시설인 아파트 상가의 구분소유자의 대지사용권을 침해한다면 상가의 구분소유자는 차단기의 철거를 청구할 수 있습니다. 그러나 차단기의 설치가 대지사용권을 침해하는 정도에 이르지 않는다면 이를 인용해야 합니다. 아파트상가 구분소유자의 대지사용권을 침해하지는 여부는 상가건물과 부속주차장의 위치와 이용관계, 출입통제방법, 아파트 입주자와 상가 구분소유자의 이해관계 등을 고려하여 판단해야 합니다.

대지에 전용사용권이 설정된 경우에만 발코니 앞의 대지를 독점적으로 사용할 수 있습니다.

구분소유자들이 대지를 공유하고 있다면, 발코니 앞의 대지에 대해서 전용사용권이 설정된 경우에만 해당 구분소유자가 발코니 앞의 대지를 독점적으로 사용할 수 있습니다.

전용사용권은 분양계약에 포함되어 모든 수분양자들이 동의하는 방식으로 성립할 수도 있고, 규약이나 관리단 집회의 결의로 성립할 수도 있습니다.

서울시에 관리인 선임, 규약의 제・개정 등에 관련된 법적・실무적 자문 등을 요청할 수 있습니다.

서울시의 관리단지원사업은 관리단 구성 등에 어려움을 겪고 있는 입주민이 관리단을 구성하여 집합건물을 자치적이고 효율적으로 관리할 수 있도록 다방면에서 지원하는 프로그램입니다.

다음과 같은 사항에 대해서 서울시의 지원이 필요한 경우에 지원사업 신청을 할 수 있습니다.

- 관리단집회 소집절차・진행방법 자문 및 소집비용 지원

- 관리규약 제・개정 시 서울시 표준관리규약 적용 등 적정성 자문

- 관리사무 케어(진단-컨설팅-개선) 지원 (※ 관리사무 케어 지원 대상 집합건물은 관리비 공개해야함)

- 법률자문

- 입주민 교육지원 등

집합건물통합정보마당 홈페이지에 지원대상 모집을 공고하면 홈페이지에서 직접신청하시거나 구청의 건축과로 신청하실 수 있습니다. 다만 신청건수가 많기 때문에 이전에 지원을 받은 관리단은 다시 신청할 수 없습니다.