공용부분의 경우에는 주택법에 따른 사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일부터 담보책임기간을 계산합니다.

원칙적으로 담보책임기간은 부동산을 인도받은 날로부터 진행합니다. 그런데 집합건물의 경우에는 구분소유자가 여러 명이기 때문에 구분소유자들이 공용부분을 인도받은 시점을 확정하기 쉽지 않습니다. 이러한 점을 고려하여 집합건물법은 사용검사일 또는 사용승인일부터 공용부분의 담보책임기간을 계산합니다.

전유부분의 하자로 인한 담보책임기간은 구분소유자에게 전유부분을 인도한 날을 기준으로 담보책임기간을 계산합니다.

각 전유부분에 하자가 있는 경우에 구분소유자들이 전유부분을 인도받은 날로부터 담보책임기간을 계산하게 됩니다. 따라서 구분소유자는 전유부분에 입주한 날로부터 담보책임 기간 내에 하자의 보수를 청구하거나 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

비의무관리대상 공동주택은 집합건물법에 따라서 관리가 이루어져야 합니다.

공동주택관리법상의 관리에 관한 규정들은 의무관리대상 공동주택의 경우에만 적용되며, 비의무관리대상 공동주택의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용되어야 합니다. 따라서 집합건물법에 따라 규약이 제정되어야 하고, 관리인이 선출되고 관리위원회가 구성되어야 합니다.

흔히 비의무관리대상 공동주택의 경우에도 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 구성되어 공동주택을 관리하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 규약도 공동주택관리규약준칙을 따라 제정되거나 개정되는 경우도 많습니다. 그런데 이러한 집합건물법의 요건을 갖추지 못했다면 이러한 규약은 적법한 규약으로 인정되지 않고 입주자대표회의는 적법한 관리권한을 갖지 못한 것으로 될 수 있습니다.

다만 공동주택관리법은 비의무관리대상 공동주택의 경우에 입주민의 2/3 이상의 동의가 있으면 공동주택관리법에 따라서 관리될 수 있습니다.

법정책적으로는 비의무관리대상 공동주택의 경우에 입주민들의 동의여부와 상관없이 입주민들에게 부담을 주지 않는 범위 내에서 공동주택관리법에 따라 관리되도록 하는 것이 바람직합니다.

입주자대표회의가 집합건물법상의 요건을 갖추어야 비의무관리대상 공동주택을 관리할 권한이 있습니다.

비의무관리대상 공동주택은 집합건물법에 따라서 관리되어야 합니다. 따라서 입주자대표회의가 구성되었다고 하더라도 집합건물법상의 관리위원회의 요건을 갖추지 못했다면 입주자대표회의는 비의무관리대상 공동주택을 관리할 권한이 없습니다.

입주자대표회의가 집합건물법상의 관리위원회로 인정되기 위해서는 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

먼저 규약에 입주자대표회의를 설치한다는 규정이 마련되어야 합니다. 여기서 말하는 규약은 집합건물법에 따른 규약을 의미합니다. 집합건물법에 따른 규약은 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 동의를 얻어서 제정되어야 합니다. 서면동의로 제정하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의를 얻어야 합니다. 물론 입주과정에서 구분소유자가 서면으로 규약에 동의한 것이 서면결의로 인정될 수 있다면 그러한 규약을 집합건물법상의 규약이라고 할 수 있습니다.

공동주택관리법상의 동별대표자는 구분소유자를 대리하는 직계존비속이나 배우자도 출마할 수 있습니다. 그러나 집합건물법상의 관리위원은 구분소유자만이 될 수 있습니다.

공동주택관리법상의 입주자대표회의는 권리능력없는 사단이라고 합니다. 즉 입주자대표회의의 명의로 통장도 개설하고 소송도 제기할 수 있습니다. 그러나 집합건물법상의 관리위원회는 관리단의 기관일 뿐이기 때문에 관리위원회의 명의로는 소송을 제기하거나 통장을 만들 수 없습니다. 따라서 비의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의가 집합건물법상의 요건을 갖추었다고 하더라도 관리단의 명의로 통장을 개설해야 하고, 관리단의 명의로 소송을 제기하거나 관리를 위한 계약을 체결해야 합니다.

입주자대표회의의 회장이 집합건물법상의 요건을 갖추었다면 관리인으로 인정될 수 있습니다.

만약 i) 비의무관리대상 공동주택의 규약이 집합건물법상의 규약에 해당하고, ii) 그 규약에 입주자대표회의를 설치한다는 규정이 마련되어 있고, 또한 iii) 입주자대표회의에서 회장을 선출한다고 규정하고 있다면, 그 절차에 따라 선출된 입주자대표회의 회장은 집합건물 관리단의 관리인에 해당할 수 있습니다.

입주자대표회의 회장을 입주민들이 직접 선출하는 경우에는 관리단 집회의 결의에 의해서 선출되어야 입주자대표회의 회장이 집합건물법상의 관리인에 해당할 수 있습니다. 즉 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 과반수의 동의를 얻어서 선출되거나, 서면결의로 선출하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의를 얻어야 합니다.

집합건물법은 서면동의만으로 결의하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의를 얻어야 하기 때문에 과반수 서면동의로 관리방법을 정하도록 한 규약은 무효입니다.

집합건물법은 관리단 집회에 갈음하여 서면결의를 하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 그리고 이러한 요건은 규약으로 달리 정할 수 없습니다. 따라서 규약에서 과반수 서면결의에 의해서 관리방법을 정할 수 있도록 규정하고 있더라도 그러한 규약의 내용은 효력이 없습니다.

입주과정에서 구분소유자들 전원이 서면으로 동의하였다면 그러한 규약은 집합건물법상의 규약에 해당할 수 있습니다.

입주과정에서 분양자는 관리계약의 체결에 관한 동의서와 규약에 관한 동의서를 받아두는 경우가 있습니다. 만약 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상이 서면으로 규약에 동의하였다면 관리단 집회에 갈음하는 서면결의가 성립한 것으로 보고, 해당 규약을 집합건물법상의 규약으로 볼 수 있습니다.

그러나 위에서 언급하였듯이 그 규약의 내용이 집합건물법에 어긋난다면 그 범위에서 규약은 무효입니다.

임차인은 규약에 관한 결의에서 의결권을 행사할 수 없습니다.

집합건물법상의 규약에 관한 결의에서 임차인은 의결권을 행사할 수 없습니다. 따라서 임차인이 참여한 규약의 개정은 원칙적으로 효력이 없습니다. 다만 임차인이 구분소유자의 대리인으로 의결권을 행사했다는 점이 입증된다면 문제되지 않을 수 있습니다.

오피스텔은 주거전용 여부와 상관없이 집합건물법에 따라서 관리되어야 합니다.

오피스텔은 업무시설이며, 전유부분의 일부에서 숙식이 가능할 뿐입니다. 따라서 원칙적으로 주거전용 오피스텔은 인정되지 않습니다. 그러나 오피스텔을 주거전용으로 사용하고 있는 경우가 있으며, 이 점을 고려하여 주택법에서는 오피스텔을 준주택이라고 부르고 있습니다.

그런데 오피스텔은 업무시설이기 때문에 공동주택관리법이 적용되지 않고 오피스텔의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용됩니다.

주거전용으로 사용되고 있는 오피스텔의 경우에 아파트와 유사한 방식으로 관리되고 있다는 현실을 고려한다면 오피스텔도 공동주택과 유사한 방식으로 관리되도록 법이 개정될 필요가 있습니다.

오피스텔은 집합건물법에 따른 관리인과 관리위원회가 관리해야 합니다.

오피스텔의 관리에 관해서는 집합건물법이 적용되며, 공동주택관리법이 적용되지 않습니다. 따라서 공동주택관리법에 따른 입주자대표회의가 구성되었다고 하더라도 그러한 입주자대표회의가 오피스텔을 관리할 수는 없습니다.

다만 입주자대표회의가 집합건물법상의 관리위원회의 요건을 갖추었다면 오피스텔을 관리할 수도 있습니다.