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자주찾는질문
총 108건
- Q. [건물관리] 위탁관리회사와 보고의무 : 위탁관리회사에게 관리비 부과내역과 산정방법에 대한 자료를 요구하였는데 거부하는 경우에 어떻게 해야 하나요?
관리인을 통해서 위탁관리회사에게 관리비에 관한 자료를 제공받을 수 있습니다.
위탁관리회사가 종종 입주민들에게 관리비에 관한 자료의 공개를 거부하는 경우가 있습니다. 이 경우에 입주민들이 직접 위탁관리회사에게 관리비에 관한 자료의 제공을 요청하기는 쉽지 않습니다.
그러나 관리인은 입주민들에게 관리비에 관한 내용을 보고해야 할 의무가 있습니다. 그리고 위탁관리회사는 위탁관리계약에 따라 관리단에 관리비에 관한 정보를 제공해야 할 의무가 있습니다. 따라서 관리인은 위탁관리계약에 따라 위탁관리회사에게 정보의 제공을 요청할 수 있고, 위탁관리회사로부터 자료를 제출받아 그 자료를 입주민들에게 제공해야 합니다.
만약 관리인이 이러한 의무를 제대로 이행하지 않는다면 관리인이 업무를 부적절하게 수행한 것으로 인정될 수 있고 보고의무의 불이행이 심각하다면 구분소유자는 법원에 관리인의 해임을 청구할 수도 있습니다(집합건물법 제24조 제5항).
- Q. [건물관리] 보고자료의 열람청구 : 관리인은 임차인에게도 보고의무를 이행해야 하나요?
원칙적으로 관리인은 임차인에게 보고의무를 이행할 필요는 없습니다. 그러나 임차인도 보고자료의 열람이나 복사를 청구할 수 있습니다.
관리인은 구분소유자에게 보고의무를 이행하면 됩니다. 그러나 관리인이 구분소유자들에게 보고해야 하는 자료에 대해서는 임차인도 열람이나 복사를 청구할 수 있습니다. 다만 복사비용은 복사를 청구하는 임차인이 부담해야 합니다.
임차인 뿐만 아니라 전유부분의 매수인, 전세권자, 저당권자 등도 관리비에 관한 이해관계를 갖고 있는 사람들이기 때문에 보고자료의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만 열람을 청구할 때에 개인정보까지 열람할 수는 없습니다.
대부분의 경우에 관리비 고지서가 각 전유부분으로 발송되기 때문에 관리비 고지서를 통하여 임차인들도 관리인의 보고내용을 어느 정도 확인할 수 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 자격 : 구분소유자만이 관리인이 될 수 있나요?
관리인은 구분소유자가 아니어도 상관없습니다.
관리인은 구분소유자일 필요가 없습니다. 따라서 구분소유자가 아닌 사람을 관리인으로 선출할 수도 있습니다. 다만 관리인은 관리단의 대표자이기 때문에 통상적으로 구분소유자가 관리인으로 선출되는 것이 일반적입니다.
- Q. [건물관리] 관리위원의 자격 : 구분소유자의 배우자도 관리위원으로 선출될 수 있나요?
구분소유자의 배우자는 관리위원으로 선출될 수 없습니다.
관리위원의 자격은 구분소유자로 한정됩니다. 따라서 구분소유자의 배우자는 관리위원이 될 수 없습니다.
공동주택의 경우에는 구분소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속도 동별대표자로 선출될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
- Q. [건물관리] 비거주 구분소유자 : 전유부분에 거주하고 있지 않은 구분소유자도 의결권을 행사하거나 관리위원으로 출마할 수 있나요?
전유부분에 거주하지 않더라도 의결권을 행사할 수 있고 관리위원으로 선출될 수 있습니다.
집합건물법은 관리위원으로 출마하기 위한 거주요건에 대해서 규정하고 있지 않습니다. 따라서 전유부분에 거주하고 있지 않은 구분소유자도 관리위원으로 출마할 수 있습니다.
공동주택의 경우에 동별대표자로 출마하기 위해서는 해당 단지에서 6개월 이상 거주해야 한다는 점에 유의해야 합니다.
참고로 집합건물법 시행령 제8조는 관리위원의 결격사유에 대해서 규정하고 있습니다. 이러한 결격사유는 관리위원에 대한 것이며, 집합건물법령은 관리인의 결격사유에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
- Q. [건물관리] 임차인의 관리참여 : 임차인도 관리위원이 될 수 있나요?
임차인은 관리위원이 될 수 없습니다.
집합건물법은 구분소유자만이 관리위원으로 선출될 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 관리위원으로 선출될 수 없습니다.
참고로 공동주택의 경우에는 예외적으로 임차인도 동별대표자로 선출되는 것을 허용하고 있습니다. 집합건물 중에서 오피스텔이나 상가의 경우에는 임차인의 비율이 높은 경우가 있습니다. 이러한 집합건물에서는 관리위원이 선출되기 어려운 경우가 많습니다. 집합건물법도 엄격한 요건 하에서 임차인도 관리위원으로 선출될 수 있는 길을 열어줄 필요가 있습니다.
- Q. [건물관리] 임차인의 결의참여 : 임차인은 공용부분의 사용방법에 관한 결의에 있어서 의결권을 행사할 수 있나요?
임차인도 공용부분의 관리에 관한 결의에 있어서 의결권을 행사할 수 있습니다.
집합건물의 임차인 비중이 높다는 점을 고려하여 집합건물법은 임차인이 관리에 참여할 수 있는 길을 열어주고 있습니다.
집합건물법 제16조는 공용부분의 관리에 관한 결의가 있는 경우에 임차인도 의결권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 공용부분의 사용도 관리에 관한 사항이므로 임차인은 공용부분의 사용방법에 대한 결의에 있어서 의결권을 행사할 수 있습니다.
다만 공용부분의 관리에 관한 사항이더라도 소유권에 특별한 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 경우에는 의결권을 행사하기 전에 구분소유자의 동의를 얻어야 합니다. 예를 들어 공용부분에 전용사용권을 설정하기 위한 결의를 하는 경우에 전용사용권은 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 줄 수 있는 사항이기 때문에 구분소유자의 동의를 얻어야 합니다.
그리고 구분소유자가 의결권을 행사하기로 구분소유자와 임차인이 합의한 경우에도 임차인은 의결권을 행사할 수 없습니다.
참고로 임차인이 의결권을 행사할 수 있다고 해서 임차인이 독자적으로 의결권을 갖는 것은 아닙니다. 임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 임차인은 독자적인 의결권을 갖는 것이 아니라 구분소유자가 갖고 있는 의결권을 구분소유자를 대신하여 행사할 뿐입니다.
임차인이 의결권을 행사할 수 있는 경우에 구분소유자의 동의가 있거나 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 임의로 다른 사람에게 의결권을 위임할 수는 없습니다.
- Q. [건물관리] 임차인의 결의참여 : 임차인도 관리인과 관리위원을 선출할 수 있나요?
임차인도 관리인과 관리위원을 선출할 수 있습니다.
임차인도 관리단 집회에 참석하여 관리인과 관리위원을 선출하기 위한 결의에 있어서 의결권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 의결권을 행사하기 위해서 별도로 구분소유자로부터 위임장을 받을 필요는 없습니다.
다만 구분소유자만이 의결권을 행사하기로 구분소유자와 임차인이 합의한 경우에는 임차인이 의결권을 행사할 수 없습니다. 그리고 구분소유자가 관리단에 직접 자신의 의결권을 행사하겠다는 통지를 하였다면 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이기 때문에 집합건물법은 의결권 행사에 있어서 구분소유자의 의사를 우선하고 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리단의 구성원 : 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있나요?
임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없습니다.
관리단은 구분소유자들을 구성원으로 하여 별도의 설립절차가 없더라도 당연히 성립하게 됩니다. 구분소유자만이 관리단의 구성원이 될 수 있으며 임차인이나 구분소유자의 배우자 등 구분소유자가 아닌 자는 관리단의 구성원이 될 수 없습니다.
다만 임차인은 관리인이나 관리위원 선임 및 해임, 공용부분의 관리에 관한 사항을 결정하기 위한 관리단 집회에서 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수는 있습니다. 그러나 이 경우에도 구분소유자 자신의 의결권 행사가 우선됩니다.
- Q. [건물관리] 관리단 집회의 개최 : 코로나19로 인해서 관리단 집회를 개최할 수 없는데, 정기관리단 집회는 회계연도 종료일로부터 3개월 내에 반드시 개최해야 하나요?
합리적인 사유가 있으면 개최를 연기할 수도 있습니다.
관리단 집회에는 임시관리단 집회가 있고, 정기관리단 집회가 있습니다. 임시관리단 집회는 필요에 따라서 소집됩니다. 정기관리단 집회는 매년 일정한 시기에 개최됩니다. 원칙적으로 회계연도가 종료한 후에 3개월 내에 개최되어야 합니다. 만약 관리인이 정기관리단 집회를 개최하지 않았다면 관리인이 업무를 부적절하게 수행한 것으로 됩니다.
다만 합리적인 사유가 있다면 그 기간을 경과하여 관리단 집회를 개최할 수 있습니다. 그리고 회계연도 종료 후 3개월 내에 정기관리단 집회를 개최하지 않았다고 해서 과태료 등의 처분이 내려지지는 않습니다.
* 게시된 질문과 답변은 2020년 집합건물 시민아카데미 교육 자료로 각종 민원과 현장에서 일어날 수 있는 유형 등을
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