관리비채권을 관리인이나 관리위원회에서 임의로 감면할 수 없습니다.

관리비채권은 관리단의 재산입니다. 이를 법적으로 총유재산이라고 합니다. 관리비를 감면하는 것은 관리단의 재산을 처분하는 것을 의미합니다. 관리단의 재산을 처분하기 위해서는 관리단 집회의 결의가 필요합니다.

따라서 관리단 집회의 결의없이 관리인이나 관리위원회에서 임의로 관리비를 감면할 수 없고, 그러한 감면은 무효입니다.

집합건물에 하자가 발생한 경우에 각 구분소유자나 관리단이 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

공용부분에 하자가 발생하면 구분소유자는 분양자나 시공자에게 하자보수를 청구할 수 있습니다. 관리단도 구분소유자 대신에 하자보수를 청구할 수 있다.

해당 집합건물이 공동주택에 해당하는 경우에는 공동주택관리법에 따른 하자보수를 청구할 수도 있습니다. 공동주택관리법 제37조에 따르면 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단, 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의 역시 하자보수를 청구할 수 있습니다.

관리사무소장은 하자의 보수를 청구할 수 없습니다.

공동주택관리법에서는 관리주체도 공동주택에 하자가 발생한 경우에 하자의 보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이러한 규정은 하자의 신속한 보수를 위한 규정입니다.

그러나 집합건물법에는 그러한 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 공동주택관리법이 적용되지 않는 집합건물의 경우에는 관리사무소장이 그 지위에서 하자의 보수를 청구할 법적 근거는 없습니다.

다만, 실무상으로는 관리사무소가 하자 현황을 파악해 관리단에 보고하는 등 하자보수와 관련한 실질적인 업무와 행정지원업무를 담당하므로 비록 독립적인 하자보수청구권이 없다 하더라도 하자 관련 업무를 충실히 수행하여야 할 것입니다.

시공자에게도 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

시공자는 분양자와 공사도급계약을 체결하여 건물을 시공한 자이므로 분양계약의 당사자는 아닙니다. 따라서 계약관계가 없는 구분소유자들에게는 계약상 의무를 부담하지 않습니다.

그러나 집합건물법은 하자의 궁극적인 책임을 이를 잘못 시공한 데 있다는 점과 집합건물의 특성상 구분소유자들을 두텁게 보호하기 위하여 시공자에 대하여서도 구분소유자들이 직접적으로 하자보수를 청구할 수 있도록 법정책임을 인정하였습니다(집합건물법 제9조 제1항).

입주자대표회의는 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다.

집합건물법 제9조 제1항에 따르면 공용부분이나 전유부분의 하자로 인한 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 귀속합니다.

공동주택관리법 제37조 제1항은 입주자대표회의도 하자보수청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 동조 제2항은 사업주체의 하자발생으로 인한 손해 배상 책임을 규정하고 있는데 입주자대표회의가 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있지는 않습니다. 그리고 집합건물법 제9조 제1항은 구분소유자만을 손해배상청구권자로 규정하고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때 입주자대표회의는 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 보아야 할 것입니다.

다만 구분소유자들이 입주자대표회의에 손해배상채권을 양도하고, 입주자대표회의가 채권의 양수인으로서 소송을 제기하는 것은 가능합니다.

하자로 인한 손해배상청구소송을 제기하기 위하여 손해배상채권을 관리단에 양도할 수 있습니다.

하자로 인한 손해배상청구권은 각 구분소유자의 권리이므로 각 구분소유자 스스로 소를 제기할 수 있습니다. 그러나 다수 당사자가 소송을 수행하는 것이 여의치 않고, 공용부분의 하자 현황을 파악해야 하는 점 등을 감안할 때 관리단이나 입주자대표회의가 각 구분소유자들로부터 위 권리를 양수하여 하자소송을 진행할 수도 있습니다.

원래 소송행위를 주목적으로 채권을 양도하는 것은 무효인 소송신탁으로서 금지되지만 관리단이나 입주자대표회의가 구분소유자들의 권리를 구제를 위하여 구분소유자들의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받아 소를 제기하는 것은 허용됩니다.

기능상・안전상・미관상 지장을 초래하는 중요한 하자가 아닌 사소한 하자이면서 하자보수를 위해서 많은 비용이 드는 경우에는 현실적으로 하자보수를 청구할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다.

사소한 하자임에도 불구하고 하자를 보수하기 위해서 비용이 많이 들어가는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 구분소유자들이 하자의 보수를 청구하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 하자가 경미하면서도 보수를 위해 비용이 많이 소요되는 경우에는 하자의 보수를 청구하기 어렵고 하자로 인한 손해배상을 청구하게 됩니다.

이 경우에 하자보수비용에 상응하는 금액이 아니라 하자로 인하여 하락한 목적물의 가액이 손해가 됩니다. 이는 통상 교환가치의 차액을 산출하는 방식이지만 교환가치 산출이 불가능한 때에는 시공비의 차액을 산출하기도 합니다. 예를 들어 300만 원 가치의 타일을 설치하기로 하였는데, 250만 원 가치의 타일을 설치하였다면 하자가 존재한다고 볼 수 있습니다. 그런데 원래 약속한 타일과 다른 타일이 설치되었다고 해서 기능상・안전상・미관상 큰 문제가 있는 것은 아니지만 그 타일을 제거하고 다시 설치하기 위해서 3,000만 원 이상이 필요한 경우를 생각해 볼 수 있습니다. 이 경우에 구분소유자는 타일을 제거하고 원래 약속했던 타일의 설치를 청구할 수 없고, 원래 설치해야 하는 타일의 가격과 현재 설치된 타일의 가격의 차액에 해당하는 50만 원에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

물론 하자보수에 상당한 비용이 든다는 이유만으로 하자보수청구가 불가능한 것은 아니고 기능상・안전상・미관상 지장을 초래하는 중대한 하자라면 하자보수청구가 가능합니다. 그리고 이 경우에는 교환가치 차액이 아니라 철거비용을 포함한 재시공비용에 상응하는 금액을 손해배상으로 청구할 수도 있습니다.

집합건물법상 담보책임기간은 하자의 부위별로 2년, 3년, 5년, 10년입니다.

하자가 존재하는 경우에 하자의 보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있는데, 기간의 제한이 있습니다. 하자가 존재함에도 불구하고 세월이 한참 흘러서 소송을 제기하게 된다면 하자를 입증하기도 어렵고 그 하자가 사용으로 인한 하자인지, 자연적인 노후화에 따른 하자인지, 시공을 잘못해 생긴 하자인지 구분하기도 힘들기 때문입니다.

담보책임기간에 대해서는 집합건물법 제9조의2와 집합건물법 시행령 제5조에서 상세하게 규정하고 있습니다.

건물의 주요구조부와 지반공사의 하자의 경우에는 담보책임기간이 10년입니다.

대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조나 안전과 관련된 하자, 미시공・변경시공과 같은 사용검사 전 하자의 경우에는 담보책임기간이 5년입니다.

각종 설비공사와 같은 건물의 기능상 또는 미관상의 하자의 경우에는 담보책임기간이 3년입니다.

마감공사와 같이 하자의 발견이나 하자부위의 교체나 보수가 용이한 하자는 담보책임기간이 2년입니다.