입주 당시에 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면동의가 있었다면 규약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.

입주 당시에 구분소유자들이 분양회사에서 제시한 규약에 서면으로 동의하였고, 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상이 동의하였다면 관리단 집회에 갈음하는 서면결의에 의해서 규약이 제정된 것으로 볼 수 있습니다.

다만 이런 방식으로 규약이 제정된다면 분양회사가 자신들에게 유리하게 규약의 내용을 설정할 수 있으며, 합리적인 토론이 생략된 채로 규약이 제정될 수 있으므로 입법적으로 최초의 규약의 내용의 공정성을 확보할 수 있는 방안이 마련되어야 합니다.

관리위원회의 결의로 규약을 개정할 수 없습니다.

관리단 집회가 개최되기 어렵다고 하더라도 관리위원회의 결의로 규약을 개정할 수는 없습니다. 그리고 규약에서 이를 허용하고 있더라도 그러한 규약의 내용은 집합건물법에 반하기 때문에 효력이 없습니다.

규약은 반드시 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 동의를 얻거나, 관리단 집회에 갈음하는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 서면동의가 있어야 개정될 수 있습니다.

규약으로 과반수 서면동의에 의해서 규약을 개정하도록 정할 수는 없습니다.

규약을 개정하기 위해서는 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상이 동의해야 합니다. 그리고 관리단 집회에 갈음하여 서면동의에 의해서 규약을 개정하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 동의가 필요합니다. 이러한 요건은 규약으로 달리 규정할 수 없습니다. 따라서 규약으로 과반수 서면동의에 의해서 규약을 개정할 수 있다고 규정하고 있더라도 그러한 규약의 내용은 효력이 없습니다.

통상결의의 경우에는 규약으로 결의요건을 완화할 수 있습니다.

통상결의의 요건에 대해서는 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 따라서 결의요건을 규약에 의해서 완화할 수도 있습니다. 결의요건을 완화할 수 있다는 것은 구분소유자와 의결권의 과반수가 아니라 1/3 이상 또는 1/4 이상 등으로 변경할 수 있다는 것을 의미합니다. 그리고 구분소유자 및 의결권의 과반수에서 의결권의 과반수를 제외시킬 수도 있습니다. 즉 전유부분의 면적을 고려하지 않고 구분소유자의 과반수에 의해서 정할 수도 있습니다. 규약으로 통상결의의 요건을 가중할 수도 있습니다. 즉 구분소유자와 의결권의 2/3 이상으로 결의요건을 강화할 수도 있습니다.

따라서 “구분소유자의 과반수 참석과 과반수 찬성”으로 결의가 성립된다고 규약으로 정할 수 있습니다. 다만 참석한 구분소유자의 수와 상관없이 “참석한 구분소유자의 과반수”로 결의가 성립한다고 규정하는 것은 문제가 있습니다. 이렇게 되면 2~3명의 구분소유자가 참석하였더라도 결의가 성립할 수 있기 때문입니다.

집회가 개최되기 위한 정족수를 의사정족수라고 합니다. 그리고 결의가 성립하기 위한 정족수를 결의정족수라고 합니다. 만약에 참석한 구분소유자의 과반수에 의해서 결의가 성립한다고 규정하는 경우, 즉 결의정족수를 완화하는 경우에는 반드시 의사정족수, 즉 어느 정도 구분소유자가 참석해야 집회가 개회될 수 있는지 정할 필요가 있습니다. 그래야 소수의 구분소유자가 참석한 경우에 그 구분소유자들이 임의로 관리단 결의를 성립시키는 것을 방지할 수 있습니다.

표준규약과 달리 규약을 설정할 수 있습니다.

집합건물의 표준규약은 관리규약에 관한 표준적인 모델을 제공할 목적으로 보급되고 있습니다. 따라서 표준규약과 다른 내용을 규약의 내용으로 정할 수 있습니다. 다만 표준규약과 달리 정할 수 있다고 하더라도 규약의 내용이 집합건물법에 위반되지 않아야 합니다.

확장가능한 발코니는 전유부분으로 보아야 합니다.

발코니는 화재나 재난시 대피공간으로 활용되며, 외벽에 도출된 건물부분을 말합니다. 흔히 아파트 베란다라고 부르기도 하는데 정확한 명칭은 발코니입니다. 베란다는 위층과 아래층의 면적 차이로 인해서 발생하는 공간을 말합니다.

발코니는 전통적으로 공용부분으로 취급되어 왔습니다. 그러나 요즘에는 아파트의 발코니가 단순히 외벽의 돌출부분이 아니라 전유부분과 연결되어 전유부분의 일부처럼 사용되고 있는 경우가 많습니다. 그리고 확장도 가능합니다. 이러한 점을 고려한다면 아파트의 발코니는 전유부분으로 보아야 합니다.

아파트의 발코니를 전유부분으로 보더라도 발코니에 위치하고 있는 빗물이 흐르는 우수관 등은 공용부분으로 보아야 합니다.

계량기는 공용부분에 해당합니다.

계량기는 온수공급이나 급탕, 전기공급을 계량하기 위해서 설치되는 설비입니다. 계량기가 제대로 작동하지 않으면 각 세대별 사용료를 산정하기 어려운 경우가 많습니다. 이로 인해서 분쟁이 발생하는 경우도 많습니다. 그런데 전문적인 지식이 없는 입주민들은 계량기를 주기적으로 교체하거나 점검하기 어렵습니다. 이러한 점을 고려하여 아파트의 경우에는 일반적으로 계량기를 공용부분으로 보고, 계량기의 교체를 위해서 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 규약에서 정하고 있습니다.

그렇다면 계량기는 건물의 관리를 위해서 필요한 부분으로서 공용부분이라고 보는 것이 타당합니다. 다만 규약으로 전유부분으로 정할 수도 있습니다.

각 층의 복도가 해당 층 구분소유자의 일부공용부분이라면 해당 층 구분소유자들이 복도의 사용방법을 정할 수 있지만, 각 층의 복도가 언제나 일부공용부분에 해당하는 것은 아닙니다.

일부의 구분소유자들만이 사용하는 공용부분을 일부공용부분이라고 합니다. 일부공용부분은 이를 함께 사용하는 구분소유자들의 소유물처럼 취급됩니다.

규약이나 등기부에서 일부공용부분이 표시가 되어 있다면 그에 따라 일부공용부분인지 여부를 판단하면 됩니다. 그러나 규약이나 등기부를 통해서 일부공용부분인지 여부를 판단하기 어렵다면 건물의 이용상태 등을 통하여 판단해야 합니다. 이러한 이용상태는 현실적으로 판단하지 않고 잠재적인 이용가능성도 고려해서 판단해야 합니다. 만약 판단여부가 불분명하다면 원칙적으로 전체공용부분으로 보아야 합니다. 일부공용부분이 인정되면 구분소유관계가 상당히 복잡하게 되기 때문입니다.

아파트의 경우에는 각 층의 복도를 전체공용부분으로 취급하는 것이 일반적입니다. 그러나 상가의 경우에는 각 층의 복도를 일부공용부분인지 여부가 문제되는 경우가 많습니다. 각 층의 구분소유자들이 해당 층의 복도를 영업을 위해서 임의로 사용하는 경우가 많기 때문입니다. 결국 일부공용부분에 대한 판단이 엇갈리는 경우에는 법원의 판단을 통해서 해결될 수밖에 없습니다.

일부공용부분인지 여부는 사실 사후적으로 판단하는 것이 어렵습니다. 구분소유자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있기 때문입니다. 건축물설계 단계에서부터 해당 공용부분이 전체공용부분인지 아니면 일부공용부분인지를 명확히 기재하고, 이를 건축물대장이나 등기부에 기재되도록 할 필요가 있습니다.

구분소유자는 자신의 전유부분에 앞에 위치하고 있는 공간이라고 하더라도 공용부분이라면 이를 독점적으로 사용할 수 없습니다.

전유부분이 1층에 있다면 전유부분의 전면에 위치하는 대지부분이나 전유부분 앞에 위치하는 옥상공간이나 베란다 공간을 구분소유자가 임의로 사용하는 경우가 있습니다. 그러나 공용부분을 사용하는 것은 공용부분의 관리에 해당하기 때문에 독점적으로 사용하기 위해서는 규약의 정함이 있거나, 관리단 집회의 결의가 있어야 합니다.

물론 분양단계에서 해당 공용부분에 전용사용권이 설정되어 있다는 점이 분양계약의 내용이었고, 그러한 전용사용권의 설정에 모든 수분양자들이 동의하였다고 볼 수 있다면 전용사용권이 발생했다고 볼 수 있습니다. 전용사용권이 발생하였다면 이에 근거하여 전유부분 앞에 위치하는 공용부분의 일정 공간을 사용할 수 있습니다.

구분소유자 또는 관리단은 반환이나 원상회복을 청구할 수 있습니다.

공용부분은 모든 구분소유자의 공유물에 해당합니다. 공유물을 제3자가 배타적으로 점유하고 있는 경우에 각 구분소유자들은 공유자임을 주장하면서 해당 공용부분의 반환이나 원상회복을 청구할 수 있습니다.

관리단은 각 집합건물의 관리에 관한 공동의 이익을 위하여 각 구분소유자의 권리를 대신 행사할 수 있습니다(집합건물법 제23조의2). 따라서 각 구분소유자가 원상회복이나 건물의 반환을 청구할 수 있다면 관리단도 그러한 구분소유자의 권리를 대신 행사할 수 있습니다.