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자주찾는질문
총 108건
- Q. [건물관리] 관리위원회의 결의방법 : 관리위원의 대리인이 관리위원회에 참석하여 결의할 수 있나요?
부득이한 사유가 있는 경우가 아니라면 관리위원의 대리인이 관리위원회에 참석하여 의결권을 행사할 수 없습니다.
집합건물법 시행령 제10조 제2항은 질병, 해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우에만 관리위원은 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
관리위원은 구분소유자들의 대표자이며 구분소유자들로부터 관리에 관하여 위임을 받은 사람입니다. 원칙적으로 위임을 받은 자는 스스로 그 위임받은 일을 처리해야 하며 임의로 다른 사람에게 다시 일을 맡기면 안 됩니다.
- Q. [건물관리] 관리위원회와 결의사항 : 관리위원회에서 규약을 개정할 수 있나요?
관리위원회에서 규약을 개정할 수 없습니다.
규약은 관리단 집회에서 구분소유자 및 의결권의 3/4 동의를 얻어서 개정할 수 있습니다. 이 정족수는 규약으로 바꿀 수 없습니다. 그리고 관리단 집회가 아닌 관리위원회의 결의로 규약을 변경할 수도 없습니다.
관리단 집회의 개최가 어렵다는 이유로 관리위원회에서 규약을 개정하는 경우가 있는데, 관리위원회에서 규약을 개정하였다면 그러한 규약의 개정은 무효입니다.
- Q. [건물관리] 관리위원회의 결의사항 : 관리단 집회가 계속 무산되는 경우에 관리위원회의 결의로 관리단의 결의를 갈음할 수 있나요?
관리단 집회의 개최가 어렵더라도 관리위원회가 관리단 집회를 대신할 수는 없습니다.
- 관리단 집회를 개최하려고 하여도 참석인원이 부족하여 관리단 집회가 무산되는 경우가 많습니다. 그러나 관리단 집회의 개최가 어렵다고 해서 관리위원회에서 관리단 집회에 갈음하여 결의를 할 수는 없습니다.
- 다만 집합건물법에 어긋나지 않는 범위에서 규약으로 관리위원회의 결의로 관리에 관한 업무를 추진할 수 있도록 규정한다면 관리단 집회의 결의가 없더라도 관리위원회의 결의만으로 업무를 추진할 수 있습니다. 예를 들어 위탁관리업체를 관리위원회의 결의로 정할 수 있도록 규약에서 규정하고 있다면 관리단 집회의 결의가 없더라도 관리위원회의 결의로 위탁관리업체를 선정할 수 있습니다. 따라서 규약을 제정할 때에는 관리위원회의 결의만으로 업무집행이 가능하도록 할 필요성이 있는 사항을 고려하여 규약을 제정하여야 합니다. 그리고 공용부분의 변경이나 규약의 개정을 관리위원회에서 정할 수 있도록 하는 규약으로 정할 수는 없습니다.
- Q. [건물관리] 관리위원회 위원장의 선출 : 규약의 별도의 정함이 없더라도 관리위원회 위원장은 관리위원이 호선할 수 있나요?
관리위원회 위원장도 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되어야 하고, 규약의 정함이 있다면 관리위원이 호선할 수 있습니다.
관리위원회 위원장은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출됩니다. 그러나 관리위원회 위원장은 관리위원회의 회의를 주재하는 역할을 할 뿐이라는 점을 고려한다면 관리위원회 위원장을 선출하기 위해서 관리단 집회를 개최하는 것이 번거로운 일이 될 수 있습니다.
따라서 규약의 정함이 있는 경우에는 관리위원들이 관리위원회 위원장을 호선할 수도 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리인과 관리위원회 위원장 : 관리위원회 위원장이 관리인을 겸직할 수 있나요?
규약에서 금지하고 있지 않다면 관리인은 관리위원회 위원장을 겸직할 수 있습니다.
관리위원회는 관리인의 감독기관이 될 수도 있으며, 관리인과 더불어 업무집행기관이 될 수도 있습니다. 관리위원회의 감독기관의 성격을 강조하는 경우에는 관리인과 관리위원회 위원장을 분리하는 것이 바람직합니다. 특히 관리인이 구분소유자가 아닌 경우에는 관리위원회 위원장은 분리될 수밖에 없습니다.
그런데 관리위원회의 업무집행기관의 성격을 강조하는 경우 또는 소규모 집합건물의 경우에는 관리인과 관리위원회 위원장을 분리하는 것이 오히려 번거로운 일이 될 수 있습니다.
규약에서 겸직을 금지하고 있다면 관리인은 관리위원회 위원장이 될 수 없지만, 그렇지 않다면 원칙적으로 관리인은 관리위원회 위원장이 될 수 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리인과 관리위원 : 관리위원은 관리인이 될 수 없나요?
규약에서 금지하지 않는다면 관리위원도 관리인이 될 수 있습니다.
규약으로 금지하지 않는다면 관리위원도 관리인으로 출마할 수 있습니다. 특히 규약의 정함이 있는 경우에는 관리위원회에서 관리인을 호선할 수 있습니다. 이 경우에는 관리인이 관리위원을 겸임할 수 있으며, 관리인이 관리위원회 위원장을 겸임하는 경우가 일반적입니다.
그러나 규약으로 관리인은 관리위원이 될 수 없다고 규정할 수는 있습니다. 참고로 집합건물법 개정안에서는 관리인은 관리위원이 될 수 없도록 규정하고 있고, 규약의 정함이 있는 경우에만 관리위원이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 선출과 규약 : 규약의 정함이 있는 경우에만 관리위원회에서 관리인을 선출할 수 있나요?
관리위원회에서 관리인을 선출하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 합니다.
관리인은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되어야 합니다. 그러나 규약의 정함이 있다면 관리위원회에서 관리인을 선출할 수 있습니다. 규약으로 관리위원회에서 관리인을 호선할 수 있도록 규정하고 있다면 이러한 규정은 관리위원회에서 관리인을 선출할 수 있도록 허용하는 규정이라고 볼 수 있습니다.
따라서 관리단 집회의 개최가 어렵기 때문에 관리인 선출도 어렵다면 규약에 관리위원회에서 관리인을 선출할 있도록 규정할 필요가 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리위원회의 구성과 규약 : 규약의 정함이 없는 경우에는 관리위원회를 설치할 수 없나요?
관리위원회를 설치하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 합니다.
관리위원회는 관리단의 필수기관은 아닙니다. 관리위원회를 설치하기 위해서는 규약에서 관리위원회를 설치한다는 규정을 두어야 합니다. 따라서 관리위원회를 설치하기 위해서는 이를 허용하는 규약이 먼저 제정되어야 합니다.
규약의 정함이 없음에도 불구하고 관리위원회가 설치된 경우에 그 관리위원회의 결의는 법적 효력이 없습니다. 따라서 관리인이 그 결의에 반하여 관리업무를 수행하더라도 관리인의 행위는 유효합니다. 따라서 관리위원회를 설치하기 위해서는 먼저 규약에 관리위원회의 설치에 관한 규정을 꼭 두어야 합니다.
- Q. [건물관리] 관리위원의 선출과 규약 : 규약에서 선거구별로 관리위원을 선출할 것을 규정하지 않으면 관리위원은 관리단 집회에서 선출해야 하나요?
관리위원은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되며, 규약의 정함이 있다면 선거구별로 선출될 수 있습니다.
관리위원은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출되어야 합니다. 다만 규약의 정함이 있다면 선거구별로 선출될 수도 있습니다. 선거구별로 관리위원을 선출할 수 있다고 규약에서 정하는 경우에는 규약에 선거구 및 선거구별 관리위원의 수도 함께 정해야 합니다(집합건물법 시행령 제7조 제1항 제2문).
- Q. [건물관리] 규약과 임차인 : 임차인도 규약의 개정에 동의할 수 있나요?
임차인은 규약에 관한 결의에서 의결권을 행사할 수 없습니다.
임차인은 규약에 관한 관리단 집회의 결의에 있어서 의결권을 행사할 수 없습니다. 규약은 관리단의 기본규범에 해당하기 때문입니다.
다만 임차인은 구분소유자의 대리인으로서 의결권을 행사할 수는 있습니다. 임차인이 구분소유자의 대리인으로 의결권을 행사하기 위해서는 위임장을 지참해야 합니다.
* 게시된 질문과 답변은 2020년 집합건물 시민아카데미 교육 자료로 각종 민원과 현장에서 일어날 수 있는 유형 등을
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