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자주찾는질문
총 108건
- Q. [건물관리] 관리단 집회의 권한 : 관리단 집회의 결의가 성립하지 않으면 관리위원회가 대신 결의할 수 있나요?
원칙적으로 관리위원회가 관리단 집회를 대신할 수 없고, 관리규약에서 관리위원회가 정할 수 있도록 한 사항에 대해서만 관리위원회가 대신 결의할 수 있습니다.
관리단 집회가 개최되기 어려운 경우가 많기 때문에 관리위원회에서 관리단 집회에 갈음하여 결의를 하는 경우가 있습니다. 그러나 관리단 집회에서 결의해야 할 사항을 관리위원회에서 결의하려면 반드시 규약에 미리 정해져 있어야만 합니다.
예를 들어 규약의 정함이 있다면 관리위원회의 결의로 관리인을 선임하거나 해임할 수 있습니다.
법에서 관리단 집회의 결의사항으로 엄격히 정하고 있는 사항인 공용부분의 변경이나 규약의 제정 등에 관한 사항은 관리위원회에서 결정할 수 없습니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 의의 : 관리인이 관리사무소장인가요?
관리인은 관리단의 대표자이며, 관리사무소장이 아닙니다.
관리인은 관리단의 대표자입니다. 법적으로 관리단은 권리능력없는 사단이라고 하는데, 법인(法人)과 유사하다고 생각하면 됩니다. 관리단은 구분소유자들로 구성되는데, 관리인은 구분소유자들의 대표자로 관리단을 대표하고 관리업무를 수행하게 됩니다.
관리사무소장은 관리에 관한 전문가이며, 자치관리의 경우에는 관리단에서 직접 고용하지만, 위탁관리의 경우에는 위탁관리회사에서 고용하여 해당 집합건물에 파견하게 됩니다. 흔히 관리인과 관리사무소장을 혼동하는 경우가 많은데, 관리인이라는 용어 대신에 관리단장, 관리단대표자, 관리단회장 등의 용어가 사용되기도 합니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 선출 : 관리인을 관리위원회에서 선출할 수 있나요?
규약의 정함이 있다면 관리인을 관리위원회에서 선출할 수 있습니다.
원칙적으로 관리인은 관리단 집회에서 선출되어야 합니다. 그러나 관리단 집회가 개최되기 어려운 경우가 많기 때문에 관리인 선출이 지연되고, 그로 인해서 관리공백이 발생하는 경우가 많았습니다.
이 점을 고려하여 2013년 집합건물법이 개정되어 관리위원회에서도 관리인을 선출할 수 있게 되었습니다. 다만 관리위원회에서 관리인을 선출하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 합니다. 즉 관리위원회에서 관리인을 선출할 수 있다는 규약의 정함이 없다면 관리단 집회를 개최하여 관리인을 선출해야 합니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 자격 : 위탁관리회사와 같은 법인도 관리인이 될 수 있나요?
위탁관리회사는 관리인이 될 수 없고, 구분소유자인 법인의 경우에는 견해의 대립이 있습니다.
통상적으로 관리인은 구분소유자일 필요도 없으며, 법인도 관리인이 될 수 있다고 합니다. 실제로 대규모점포관리자와 같은 법인이 관리인으로 선출되는 경우도 종종 발생합니다.
그런데 법인이 관리단이라는 단체의 대표자가 된다면 리더십을 갖고 단체를 이끌어 나갈 수 없기 때문에, 구분소유자 중 법인은 관리인이 될 수 없다고 보는 견해가 유력합니다.
그리고 집합건물법 시행령에 따르면 위탁관리회사 및 그 임직원은 관리위원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 이는 위탁관리회사 측과 관리단 측의 이해충돌가능성을 방지하기 위한 조항인바, 이러한 시행령의 입법취지를 고려한다면 위탁관리회사 및 그 임직원은 관리위원 뿐만 아니라 관리인도 될 수 없다고 해석해야 합니다.
하지만 아직까지 법원에서 법인이 관리인이 될 수 있는지 여부가 다투어진 적은 없습니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 임기 : 새로운 관리인이 선출되지 않으면 기존의 관리인이 계속 관리인으로 남아 있나요?
기존의 관리인은 새로운 관리인이 선출될 때까지 필요한 범위 내에서 관리업무를 수행해야 합니다.
관리인의 임기는 2년의 범위 내에서 규약으로 정하며, 규약이 없는 경우에는 임기가 2년이 됩니다. 2년의 임기가 종료하면 새로 관리인을 선출하기 위한 절차를 진행해야 합니다. 관리인이 연임하는 경우에도 새로운 관리인을 선출하는 절차에 준하여 연임에 대한 동의가 필요합니다.
그런데 새로운 관리인이 선출되지 않았고 그로 인해서 관리단을 대표하고 관리업무를 수행할 자가 없다면 기존의 관리인은 새로운 관리인이 선임될 때까지 관리인의 직무를 계속해야 합니다. 다만 새로운 관리인을 선출하기 전까지 필요한 통상적인 업무의 범위와 관리단의 현상을 유지하기 위한 범위에서만 관리권한을 행사할 수 있습니다.
다만 기존의 관리인이 관리를 계속하기에 부적절한 사유가 있다면 관리인은 공석이라고 보아야 하고 기존의 관리인이 계속해서 관리를 할 수는 없습니다. 예를 들어 부적절한 행위를 하였기 때문에 해임될 수 있었던 관리인이 임기만료된 이후에도 새로운 관리인이 선출되지 않았다는 이유로 계속해서 관리인의 업무를 수행할 수는 없습니다.
- Q. [건물관리] 관리인의 해임 : 부당한 관리행위를 하는 관리인은 어떻게 해임해야 하나요?
관리단 집회 혹은 관리위원회 결의로 해임하거나 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.
관리인이 부당하게 관리업무를 수행하거나, 부적절한 행위를 하는 경우에 관리단 집회의 결의에 의해서 관리인을 해임할 수 있습니다. 만약 규약에 의해 관리위원회에서 선출되었다면 관리위원회의 결의로 해임할 수 있습니다.
그런데 관리인이 관리단 집회를 소집하지 않거나 관리인이 관리위원회를 장악하였기 때문에 관리인의 해임이 어려운 경우도 있습니다. 이러한 경우에 구분소유자들은 법원에 관리인의 해임을 청구할 수 있습니다. 구분소유자들은 관리인이 부정한 행위를 하였거나 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있는 경우에 법원에 해임을 청구할 수 있습니다(집합건물법 제24조 제5항).
- Q. [건물관리] 관리인의 권한 : 관리위원회의 결의가 없는 관리인의 행위는 효력이 없나요?
규약에서 관리위원회가 결의하도록 정한 사항에 대해서 관리위원회의 결의가 없이 관리인이 행위를 하였다면 그러한 행위는 효력이 없습니다.
규약에서 관리인의 일상적 관리행위 등에 관하여 관리위원회의 결의 없이 업무를 수행하도록 허용하는 규정이 있으면, 그 규정범위 내의 행위는 관리위원회의 결의가 없이도 적법합니다.
규약에서 관리인이 관리업무를 수행함에 있어서 관리위원회의 동의를 얻도록 규정하고 있다면 관리인은 관리위원회의 정함에 따라 관리업무를 수행해야 합니다. 만약 관리위원회의 정함이 없음에도 불구하고, 또는 관리위원회의 정함과 달리 관리업무를 수행한다면, 그러한 관리업무는 관리권한이 없는 상태에서 이루어진 것입니다.
따라서 규약에 정한 범위를 벗어나며 관리위원회의 결의 없이 이루어진 관리인의 행위는 무효이며, 관리인이 부적절하게 관리업무를 수행한 것으로 볼 수 있습니다. 관리인의 부적절한 관리업무 수행이 중대하다면 관리단 집회를 개최하여 해임할 수도 있고 구분소유자들이 법원에 해임을 청구할 수도 있습니다.
그러나 관리위원회의 동의를 얻지 않고 거래행위를 한 경우에는 이를 모르고 거래한 선의의 거래상대방을 보호하기 위해서 그러한 거래행위가 무효라는 것을 거래상대방에게 주장할 수 없는 경우도 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리위원의 선출방법 : 관리위원은 관리단 집회에서 선출되어야 하나요?
원칙적으로 관리단 집회에서 선출되지만, 규약의 정함이 있으면 선거구별로 선출될 수 있습니다.
원칙적으로 관리위원은 관리인과 마찬가지로 관리단 집회에서 통상결의에 의해서 선출됩니다. 그런데 관리단 집회가 개최되기 어렵다는 점을 고려하여 집합건물법은 선거구별로 관리위원을 선출하는 것을 허용하고 있습니다.
다만 선거구별로 관리위원을 선출하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 합니다. 즉 규약에서 선거구별로 관리위원을 선출할 수 있다는 점과 선거구와 선거구별 관리위원 수를 정하고 있어야 선거구별로 관리위원을 선출할 수 있습니다.
규약에서 선거구와 선거구별 관리위원 수를 정할 때에는 구분소유자의 수와 의결권의 비율을 합리적이고 공평하게 고려하여야 합니다.
- Q. [건물관리] 관리위원의 자격 : 법인이 구분소유자인 경우에 법인의 대표자가 관리위원으로 출마해야 하나요?
법인의 대표자가 관리위원으로 출마할 수 있습니다.
법인이 구분소유자인 경우에 법인의 대표자가 관리위원으로 출마할 수 있습니다. 공동주택의 경우에도 법인이 소유자인 경우에 법인의 대표자가 동별대표자로 출마할 수 있습니다.
다만 법무부의 집합건물법 해석사례집에서는 법인이 관리위원으로 선출된다고 설명하고 있습니다.
- Q. [건물관리] 관리위원의 결격사유 : 위탁관리회사의 대표가 관리위원이 될 수 있나요?
위탁관리회사의 대표는 관리위원이 될 수 없습니다.
집합건물법 시행령 제8조에서는 관리위원의 자격에 대해서 규정하고 있습니다. 그 중에 제6호는 위탁관리회사의 임직원은 관리위원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 위탁관리회사의 대표는 관리위원으로 선출될 수 없습니다.
아래와 같은 사람은 관리위원이 될 수 없습니다.
1. 미성년자, 피성년후견인
2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다)
4. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행유예 기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다)
5. 집합건물의 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람
6. 관리위탁계약 등 관리단의 사무와 관련하여 관리단과 계약을 체결한 자 또는 그 임직원
7. 관리단에 매달 납부하여야 할 분담금을 3개월 연속하여 체납한 사람
* 게시된 질문과 답변은 2020년 집합건물 시민아카데미 교육 자료로 각종 민원과 현장에서 일어날 수 있는 유형 등을
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