공용전기료는 사용료에 해당합니다.

- 관리비는 집합건물의 관리를 위해서 필요한 비용을 의미합니다. 넓은 의미에서 관리비는 사용료를 포함하지만 좁은 의미에서는 사용료를 제외한 금액을 관리비라고 부릅니다.

- 집합건물 관리단은 구분소유자를 대신하여 사용료를 받을 자에게 납부한 후에 그에 상응하는 금액을 구분소유자로부터 징수하게 되는데, 그 금액을 사용료라고 합니다. 통상적으로 전유부분에서 사용하는 전기료, 수도료, 가스사용료가 사용료에 해당합니다. 사용료는 반드시 세대 내 전기 등의 요금만이 포함되어 있는 것은 아닙니다. 공용부분 전기료나 수도료, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물 전체를 대상으로 하는 보험료도 원칙적으로 관리단이 구분소유자를 대신하여 납부하는 금액이므로 사용료에 포함됩니다.

- 아파트 관리비 고지서를 보면 관리비 항목과 사용료 항목이 구분되어 있고, 공용전기료는 사용료 항목에 기재되어 있습니다.(공동주택관리법 제23조, 동 시행령 제23조 및 별표2 참조)

1층 소유자도 수선유지비를 부담해야 하지만, 엘리베이터 사용료는 면제할 수도 있습니다.

- 엘리베이터도 공용부분이므로 엘리베이터를 수선유지하기 위한 비용은 1층의 구분소유자라고 하더라도 부담해야 합니다. 1층의 구분소유자라는 이유로 엘리베이터 사용료를 부담하지 않는다는 주장은 타당하지 않습니다. 아이들이 없으니 놀이터의 수선유지비를 부담하지 않겠다는 주장이 타당하지 않은 것과 마찬가지입니다.

- 그러나 1층 소유자는 실제로 엘리베이터를 거의 이용하지는 않으니 엘리베이터를 운행하기 위한 전기료는 부담하지 않는 것이 타당합니다. 다만 엘리베이터가 지하주차장과 직접 연결되어 1층 소유자도 엘리베이터를 사용한다면 전기료를 부담하도록 할 필요가 있습니다. 참고로 지금 신축하는 대부분의 아파트는 지하주차장이 있으므로 1층 세대도 주차장을 이용하므로 승강기 사용료를 관리규약에 의거 관리비로 부과하는 것이 일반적인 행태입니다.

장기수선충당금을 관리단의 소송비용으로 사용할 수 없습니다.

- 집합건물법은 장기수선충당금에 관한 규정을 두고 있지 않습니다. 다만 표준규약에서 수선적립금으로 규정하고 있습니다. 2021년 시행되는 개정된 집합건물법은 수선적립금에 대한 규정을 두고 있습니다.(집합건물법 제17조의2 참조)

- 장기수선충당금을 징수하기 위해서는 규약이나 관리단 집회의 결의가 필요합니다. 장기수선충당금을 징수하기 위한 결의를 하는 경우에는 장기수선계획도 수립하여 함께 동의를 얻을 필요가 있습니다. 장기수선계획이 수립되어 있다면 그 계획에 따라 장기수선충당금을 지출하면 됩니다.(공동주택관리법 제29조 및 제30조 참조)

- 그러나 장기수선계획이 수립되어 있지 않다면 장기수선충당금의 용도에 맞게 건물의 수선비용이나 자연재해 등으로 인한 수선공사를 위한 비용으로 지출할 수 있습니다. 관리단의 소송비용은 이러한 수선비용에 해당하지 않으므로 소송비용을 위하여 수선적립금을 사용할 수 없습니다.

규약에 별도의 정함이 없다면 공용부분에 한하여 구분소유자도 임차인과 연대하여 관리비를 납부할 의무가 있다고 보아야 합니다.(집합건물법 제17조 참조)

- 만약 규약에서 구분소유자가 임차인이 미납한 관리비에 대해서 연대채무를 부담한다는 규정을 두고 있다면 구분소유자는 임차인이 미납한 관리비를 납부할 책임을 부담합니다.

- 이러한 규약이 없더라도 공용부분의 관리비에 한정하여 임차인이 미납한 관리비를 구분소유자도 납부할 책임이 있습니다. 구분소유자는 전유부분의 사용여부와 상관없이 공용부분의 관리비를 부담해야 하기 때문입니다. 그러나 임차인이 미납한 관리비가 전기요금이나 수도요금과 같은 사용료인 경우에는 임차인이 개인적으로 사용한 금액이기 때문에 구분소유자가 부담할 이유가 없습니다.

- 하급심 판결(서울중앙지방법원 2013. 8. 22. 선고 2012가단197564 판결) 중에는 임차인이 미납한 전기요금이나 수도요금을 구분소유자에게 청구할 수 없다고 판단한 경우가 있습니다.

단전·단수를 위해서는 규약의 정함이 필요하고, 엄격한 절차를 거쳐야 합니다.

- 관리비 연체를 이유로 단전·단수를 하는 경우가 있는데, 단전·단수를 하기 위해서는 규약의 정함이 있어야 합니다. 규약의 정함이 없다면 관리비 체납을 이유로 단전·단수를 할 수 없습니다.

- 그리고 단전·단수를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 단전·단수에 이르게 된 경과, 단전·단수로 인해서 구분소유자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 경우에만 단전·단수를 할 수 있습니다. 공동주택에서도 단수는 생명과 직결되기에 완전히 단수를 해서는 안 되고 어느 정도는 공급이 되도록 조절을 해야 하며, 단전도 한전과 관리주체가 계약을 체결하여 한전에 의뢰하여 실시해야 합니다. 따라서 관리비를 청구하는 등 관리비를 징수하기 위한 노력을 하지도 않고 곧바로 단전·단수를 할 수는 없습니다.

- 만약 이러한 요건을 갖추지 않았음에도 불구하고 단전·단수를 한다면 영업방해를 이유로 불법행위에 따른 책임이 발생할 수도 있습니다.

구분소유자가 관리비를 연체하였다면 새로운 구분소유자는 공용부분의 관리비에 한정하여 관리비 채무를 승계하게 됩니다.(집합건물법 제18조 참조)

- 전유부분의 소유권을 취득한 사람은 이전 구분소유자가 체납한 공용부분의 관리비 채무를 승계하게 됩니다.

- 전유부분에 대한 관리비에는 세대별로 부과되는 수도료, 전기료, 가스사용료, TV수신료, 난방비, 유선방송료, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료 등이 포함됩니다. 이러한 비용은 통상적으로 사용료에 해당합니다. 그러나 공용부분의 전기료나 수도료는 사용료이지만, 공용부분의 관리비에 해당합니다. 따라서 승계되는 공용부분의 관리비에 해당합니다.

- 일반관리비, 청소비, 경비용역비, 소독비, 승강기유지관리비, 난방비, 급탕비, 수선비, 장부기장료, 위탁관리수수료 등은 공용부분의 관리비에 해당합니다. 일반관리비에는 인건비, 사무용품비, 통신비, 교통비, 임차료, 광고선전비, 소모품비 등이 포함됩니다.

- 판례(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)에 따르면

- 소독비, 화재보험료 등과 같이 전유부분과 공용부분 모두의 유지, 관리를 위한 비용은 공용부분의 관리비에 해당한다고 합니다.

- 구분소유자가 오랜 시간 동안 연체하였거나, 상가의 경우에는 연체된 관리비 액수가 수 천만 원에 이르는 경우도 있습니다. 따라서 전유부분을 매수하는 경우에는 관리단에 관리비가 연체된 사실이 있는지 확인해 보셔야 합니다. 특히 경매절차를 통해서 전유부분을 매수하고자 한다면 연체관리비에 관한 정보를 꼭 확인해 보셔야 합니다.